簡單來說, 政府停建居屋和停售公屋主要目的是讓住宅完全從私人市場提供, 這樣樓價就會因經濟條件自由浮動, 政府角色就可以退居二線, 從供地的簡接手法調節樓市.
這個做法好嗎? 我不能肯定的答, 但目前傾向支持. 因為如此一來經濟差時樓價自然回落, 反之亦然, 政府只要密切留意市民住屋開支比例的分佈, 一旦出了亂子就針對性向上中下價樓推出調整政策, 理論上應該不難做的.
那麼當前的亂子從何而來? 答曰市場機制出了問題.
且看此圖:
這圖由兩幅圖組成, 一幅是香港物業售價指數(直接從差餉物業估價署下載), 另一幅是我自行繪製的「香港就業充足率」(較粗粉藍色線, 數據取自統計處), 時間軸都是由1/97到1/10.
所謂就業充足率即(1 - 失業率 - 就業不足率), 代表了當前有充足工作的勞動人口比例, 我希望以此數字象徵香港的整體經濟環境和市民購買力.
跟據市場機制, 樓價和經濟應該齊上齊落. 問題出在紅色方格裡. 就業充足率從08年下旬暴跌至09年十月的谷底才見起色, 但住宅價格從08年十月已經開始升勢, 而且越升越有. 所以09年是市場機制逆向運作的一年, 市民陸續失去工作, 樓價不跌反升.
這現象的成因是甚麼呢? 所謂市場機制出問題並非真的出問題(市場機制是不會出問題的...), 只是有新元素在不知不覺中加入了. 而這元素我唯一想到的是大陸炒家.
大陸資金湧入令本地樓市脫離本地經濟, 本地人買不起本地樓. 尤其是大陸近來嚴打炒風, 資金急著尋找出路, 香港無王管, 不炒港樓炒甚麼?
其實政府的如意算盤都打響了幾年, 從03年開始穩定增長的形勢, 令我覺得政府當初的決定是正確的. 可是大陸資金湧入, 政府在可見的將來都會對此視若無睹, 我覺得他已經無能力捍衛香港市民. 水能載舟亦能覆舟, 這形勢繼續下去就會形成泡沫, 市民買不起樓, 供樓的被壓到透不過氣不在話下, 為了樓市降溫, 濫賣土地, 亂建屏風樓, 然後泡沫爆破, 經濟被拖垮, 破產, 負資產, 跳樓, 燒炭... 假如全都是香港人一手造成, 我們無話可說, 但這些慘痛教訓我們已經受過不會再犯, 假如由外人迫我們再受一遍, 我不服.
這是為甚麼從一開始就不應透過私人市場滿足房屋需要. 當大部份人被迫背負巨債購買一件必需品時, 這行業注定富甲一方, 然後各行各業都紛紛倚賴這根基建立起來之後, 它就更加權傾天下. 但地產本質就是蠶食土地, 濫興土木, 改變成市觀, 這全都是代價. 而且地產除建築部份外本身並非甚麼實質產業, 只是炒賣投機. 當一個城市的經濟建基於地產, 等於在浮沙上建堡壘.
這是我對房地產行業的最新理解.
